Šiuolaikinėje nekilnojamojo turto rinkoje energinis efektyvumas tampa vis svarbesniu faktoriumi tiek pirkėjams, tiek pardavėjams. Energinio naudingumo sertifikatas (ENS) – ne tik įstatymiškai privalomas dokumentas, bet ir svarbus įrankis, galintis pastebmai pagreitinti būsto pardavimo procesą. Ar tikrai šis dokumentas turi tokią didelę įtaką rinkoje ir kaip jis gali padėti parduoti būstą greičiau?
Aukštesnės energetinės klasės būstai – pirkėjų prioritetas?
Pastarųjų metų statistika rodo akivaizdžią tendenciją – būstai su aukštesnėmis energetinėmis klasėmis (A, A+, A++) sulaukia didesnio susidomėjimo iš potencialių pirkėjų. Remiantis 2023-2024 m. Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos duomenimis, A klasės energinio naudingumo būstai sulaukė vidutiniškai 47% daugiau užklausų per pirmąsias dvi savaites po paskelbimo, lyginant su C ar žemesnės klasės būstais.
Kodėl taip nutinka? Šiuolaikiniai pirkėjai tampa vis labiau informuoti apie ilgalaikę energetiškai efektyvaus būsto naudą:
- Mažesnės komunalinių paslaugų sąskaitos (vidutiniškai 30-60% ekonomija)
- Komfortiškesnės gyvenimo sąlygos (pastovesnė temperatūra, geresnis oro kokybės valdymas)
- Tvarus, ekologiškas gyvenimo būdas
- Aukštesnė būsto vertė ateityje
„Prieš penkerius metus pirkėjai retai kada klausdavo apie energetinę klasę, o šiandien tai vienas pirmųjų klausimų, ypač jaunesnės kartos būsto ieškotojų tarpe,” – pastebi Vilniaus nekilnojamojo turto agentūros „Namų ekspertai” vadovas Tomas Paulauskas.
Pardavimo greitis pagal energetinius sertifikatus
Vidutinis būsto pardavimo laikas tiesiogiai koreliuoja su jo energetiniu efektyvumu. Štai kokią statistiką matome Lietuvos didmiesčiuose:
| Energetinė klasė | Vidutinis pardavimo laikas (dienos) | Skirtumas nuo rinkos vidurkio |
|---|---|---|
| A++ klasė | 34 dienos | -43% |
| A+ klasė | 42 dienos | -30% |
| A klasė | 47 dienos | -22% |
| B klasė | 58 dienos | -3% |
| C klasė | 68 dienos | +13% |
| D klasė | 83 dienos | +38% |
| E-G klasės | 97 dienos | +62% |
Kaip matome, skirtumas tarp aukščiausios ir žemiausios klasės būstų pardavimo greičio gali siekti net 2-3 kartus. Tačiau svarbu paminėti, kad šiuos skaičius įtakoja ir kiti faktoriai – vieta, būsto dydis, bendroji būklė. Vis dėlto, kontroliuojant šiuos kintamuosius, energetinė klasė išlieka reikšmingu faktoriumi.
Investicijos į energetinį efektyvumą atsipirkimas
Ar verta investuoti į būsto energetinio efektyvumo gerinimą prieš pardavimą? Atsakymas priklauso nuo planuojamų darbų masto ir būsto esamos būklės.
Štai paprastas skaičiavimas:
Tarkime, turite D klasės butą, kurio rinkos vertė – 120 000 EUR. Investavus 8 000 EUR į energetinio efektyvumo gerinimo darbus (langų keitimas, šilumos izoliacijos gerinimas, šildymo sistemos modernizavimas), galima pasiekti B klasę.
Nauda:
- Vidutinis pardavimo kainos padidėjimas: +5-7% (apie 6 000 – 8 400 EUR)
- Pardavimo laiko sutrumpėjimas: apie 25 dienos
- Papildoma nauda – didesnis potencialių pirkėjų skaičius, mažesnė derybų įtaka galutinei kainai
Tokiu atveju investicija ne tik atsiperka finansiškai, bet ir padeda greičiau parduoti turtą, sumažina su pardavimu susijusias išlaidas (pvz., papildoma rinkodara, nekilnojamojo turto mokesčiai).
„Daugelis pardavėjų nepaskaičiuoja laiko kainos – kiekvienas papildomas mėnuo, kai būstas neparduotas, kainuoja ne tik pinigus, bet ir prarastas galimybes,” – teigia ekonomistas dr. Jonas Kazlauskas.
Papildomi sertifikatai, didinantys būsto patrauklumą
Be privalomo energinio naudingumo sertifikato, egzistuoja ir kiti dokumentai bei patvirtinimai, galintys pastebėti pagreitinti būsto pardavimą:
1. Pastato konstrukcijų techninės būklės įvertinimas
Šis dokumentas pirkėjams suteikia papildomą užtikrinimą dėl būsto kokybės. Ypač svarbu senesnei statybai, kur techninės problemos gali būti nematomos plika akimi. Remiantis NT brokerių apklausa, būstai su nepriklausomų ekspertų atliktu konstrukcijų įvertinimu parduodami vidutiniškai 18% greičiau.
2. Oro kokybės sertifikatas
Vis daugiau dėmesio sulaukiantis aspektas, ypač po COVID-19 pandemijos. Šis sertifikatas patvirtina, kad patalpų ventiliacija atitinka šiuolaikinius standartus, o ore nėra kenksmingų medžiagų ar alergenų.
3. „Smart Home” sertifikavimas
Išmanieji namai tampa vis populiaresni, o oficialus sertifikatas, patvirtinantis išmaniosios sistemos kokybę ir patikimumą, gali būti rimtas pranašumas konkurencingoje rinkoje. Remiantis „Smart Home Lithuania” duomenimis, būstai su sertifikuotomis išmaniosiomis sistemomis sulaukia 40% daugiau peržiūrų nekilnojamojo turto portaluose.
4. Triukšmo lygio matavimai
Ypač svarbus faktorius miesto centruose ar prie judriu gatvių esantiems būstams. Nepriklausomi triukšmo matavimai ir sertifikatas, įrodantis gerą garso izoliaciją, gali padėti išsklaidyti potencialių pirkėjų abejones.
Energetinių klasių reikšmė būsto paskoloms
Šiandien daugelis Lietuvos bankų siūlo palankesnes būsto paskolų sąlygas energetiškai efektyviems būstams. Pavyzdžiui, kai kurie bankai A klasės būstams siūlo iki 0,3% mažesnes palūkanas. Tai tampa papildomu faktoriumi, skatinančiu pirkėjus rinktis aukštesnės energetinės klasės būstą:
Skaičiavimo pavyzdys: 150 000 EUR paskolai 30 metų laikotarpiui:
- Standartinė palūkanų norma (C klasės būstui): 3,5%
- Palūkanų norma A klasės būstui: 3,2%
- Skirtumas per visą paskolos laikotarpį: apie 8 100 EUR
Šis finansinis pranašumas dar labiau padidina aukštos energetinės klasės būstų paklausą, o kartu ir jų pardavimo greitį.
Būsto energetinės klasės poveikis skirtinguose regionuose
Įdomu tai, kad energetinės klasės įtaka pardavimo greičiui skiriasi priklausomai nuo regiono. Didžiųjų miestų centruose, kur kainos jau ir taip aukštos, energetinės klasės įtaka mažesnė nei priemiesčiuose ar mažesniuose miestuose:
- Vilniaus centre A klasės būstas parduodamas vidutiniškai 18% greičiau nei E klasės
- Vilniaus priemiesčiuose skirtumas siekia 37%
- Mažesniuose miestuose (Panevėžys, Alytus) – net 45%
Šis skirtumas siejamas su skirtingais pirkėjų prioritetais – centre svarbesnė lokacija, o priemiestyje gyvenantys žmonės labiau vertina eksploatacines išlaidas ilguoju laikotarpiu.
Energetinio naudingumo sertifikato strateginis naudojimas
Pardavėjams svarbu ne tik turėti energetinio naudingumo sertifikatą, bet ir strategiškai jį išnaudoti rinkodaroje:
- Aiškiai nurodyti energetinę klasę skelbimo antraštėje
- Pateikti palyginimą, kiek mažesnės bus būsimo savininko išlaidos šildymui
- Pabrėžti konkrečias energiją taupančias savybes (pvz., trigubi stiklo paketai, rekuperacinė sistema)
- Pateikti faktines šildymo sąskaitas iš praeito šildymo sezono
Tokie konkretūs faktai pagreitina pirkėjo apsisprendimą ir išsklaido abejones, dėl kurių dažnai užsitęsia derybos ir sandorio procesas.
